■ 记者团 余敏慧

    3月9日下午，中国社会科学院金融研究所研究员，前中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容作客我校第1780期人文讲座。他曾被称为“中国房地产界最红的人”，这次以专业的视角、精辟的论证，深入浅出地为我校广大学子剖析了当前房地产市场的形势及未来走向。

房价下降或导致金融危机

    谈到金融市场，当前最热门的话题莫过于房地产市场了。易宪容坦言道，当企业生产过剩，恰逢银行借贷空间大时，企业借到的钱自然不会继续盲目扩大再生产。“那钱往哪去最能‘生钱’呢——炒房。”他说，自2009年起，我国房地产市场发展如火如荼，全国房价如“坐火箭”般飞速上涨。尤其当政府出台含有买房七折优惠条件的131号文件时，这又进一步助推了房价。

    房价上涨不仅影响居民的经济决策，还会进一步促进资本的变化。易宪容假设一位工作6年，手中有10万元存款的年青人要买房，他以按揭100万30年还清本息的情况进行计算，展示了资本在房价翻倍的作用下滚雪球的惊人现象。“当资本无限翻倍放大，而金融市场最终去杠杆化，即企业通过抛售资产等方式降低负债，逐渐把借债还上。这个过程将造成大多数资产价格如股票、债券、房地产的下跌，接踵而至的便是无法避免的金融危机。”

让住房成为消费品而非投资品

    住房购买属于消费行为还是投资行为？据《上海证券报》报道，尽管住房购买已成为居民生活中最大的一份消费，但目前仍被纳入投资的范围中。结果是导致各项住房刺激政策过度偏向于鼓励住房投资，由此也引发当下房地产泡沫的泛滥。

    “住房作为一种‘两栖产品’，既具有消费用途，又具有投资用途，可以说具有一定的特殊性。”易宪容指出，人们进行消费时，基于收入预算、个人需求以及旧货贬值的因素，会理性考虑。而投资却是面向未来的行为，人们受到“预期升值”的心理作用和市场环境条件的多层影响，致使利滚利的投资需求无限上涨，供给增加无法跟上需求增加的脚步。他根据目前我国房价未降、销量却降的市场实况得出结论，即我国现在的房地产市场是投资市场，下降的那部分需求也不是刚性的消费需求，仍是投资需求。

    那么如何让经济增长适度，房价回归合理呢？易宪容说，让住房成为消费品而非投资品，挤出地产泡沫才是我国房价回归合理的必经之路。他强调，在此过程中可能导致房价下跌，这也是我国挤出地产泡沫的必经阶段。一旦泡沫清除，对地产的刚性需求将促使市场再回到平稳的状态。